滕州3年内要建30万套房子，170万人都住城里都住不满...

闲着无聊，关注一下滕州住宅市场，并把自己得出来一些心得分享大家。所用数据全部都是真实数据，全部都是有据可查，房多也好，等涨价，炒房也好，等接盘，全部与我无关。文明用语，理性讨论……


滕州房子会不会过剩，以后还会不会涨价就看两点：施工量和销售量。简单来说就是需求和供给，需求量越大，产品越少，自然价格就涨，如果产品需求量不变，供给大幅上升，价格自然下降。

2016年滕州施工70万㎡大概7000套房子，销售高达157万㎡大概1万5千套房子。


2016年以前需求大致和供给相当，但是到2016年施工面积突然下降，直接导致了2017年的价格陡然上浮，16年中国家计划去库存，拆旧给钱，等于发钱，老百姓拿着钱还得买房子。从而导致了16年下半年开始快销售，火热到了2018底，去库存完成。简单的说就是，国家收回了大规模棚改开发权。

2016开始棚改直接消化了往年所有库存，但是这个本来就不是可持续的，拆一户棚户区最起码建出来20套商品房。于是可以看得出来2017年开发量突然上升，达到2016年的10倍之多，同时因为棚改发钱，销售也达到了最高峰，达到了182万㎡大概1万8千套房子，但是到了2018年房子因为国家收回棚改权限，不在提供资金，以前的钱补，改为房补，并按照原计划执行2018年度的开发量还要高于2017年度。

因为这样的危险性，山东省也在2019年削减70%的棚改量，但是滕州尤为特殊，不减反增，整个枣庄5区加一起的棚改量没有滕州一个多，是喜是忧暂无定论，或者是滕州真这么缺房子，以至于全省都缩减7成情况下，滕州大幅上调棚改数量。


但是可以看得出来，除去政策因素，实际上房子需求应该是稳定的，但是恰恰因为政策因素导致了销量的大起大落，加持涨价去库存，2018年销量大跌三分之一。

同时因为房产开发周期一般为一年半到两年半之间，2017年和2018年两年开发量高达1510万㎡。而按照2017年年中开始拆迁，年末动工，最早的一批享受国家政策棚户政策的棚户区要开始上房，也就是说。

从2019年年中开始到2021年，滕州总体供给1510万㎡，约15万套房子。这相当于过去滕州接近10年的销售量。


同时2019年上半年高达17块地的拍卖突破了滕州记录的记录，相当于过去2017年2018年总和，着实恐怖。同时8月份还有7块去土地拍卖，至于8月到12月，至少还有5块土地拍出。如果2017＋2018等于2019。那2022年之前，3年总建设量大概在3000万㎡，大概30万套房子。

【猪年首拍】

假如，一套房子住一家三口，30万套房子，大概住90万人，也就相当于现在滕州整个城区人口。相当于滕州170万人都住城里都住不满。

棚改对于4线滕州来说确实是一剂猛药，表面上确实解除了各种困难，政府土拍赚钱了开发商卖房赚钱了，银行贷款赚钱了。老百姓买房增值赚钱了，那问题来了，谁赔了？


如果说2016是开始之年，2017就是进击之年，2018是回旋之年，2019之后各自安稳就好……

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