降息+降准落地，房贷利息会降多少：该不该出手买房？

降息+降准落地，房贷利息会降多少：该不该出手买房？


4月15日，央行公告称，从2020年4月15日开始，人民银行对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。今日为实施该政策的首次存款准备金率调整，释放长期资金约2000亿元。


同时，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率2.95%，上次3.15%，下调20基点。



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面对疫情，国家金融调控出手



值得一提的是，本次下调是三年来MLF利率首次跌破3%。



2月3日中国央行下调7天期逆回购利率至2.4%，此前为2.5%。中国央行下调14天期逆回购利率至2.55%，此前为2.65%。随后2月降息。


央行调节货币供应量的工具有三种——存款准备金率、再贴现、公开市场操作。降准和逆回购都是央行释放流动性的措施，二者比较，央行做多少亿的逆回购就等于向市场释放了多少流动性，是非常精准的，而降准对资金面的影响则是测算出来的，是个大概数。另外，降准的影响面比较大，可能会引起一系列的反应。而逆回购则就要温和的多，并且也非常容易控制。


证明了：降息已经在路上了。而且很大概率会降息20个基点！下面一个疑问就是4月20日房贷——5年前的LPR会如何降息？有3种可能性，也降息20个基点，不降息，或者降息20个基点以内！



4月3日，为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。


央行有关负责人表示，此次定向降准可释放长期资金约4000亿元，平均每家中小银行可获得长期资金约1亿元，还可降低银行资金成本每年约60亿元。此次降准后，超过4000家的中小存款类金融机构的存款准备金率降至6%，属较低水平。



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降息、降准落地，房贷利率会怎样？



以上说了这么多，是不是有点蒙？


不过没关系，我们只关心是不是需要买房，房子是不是会涨价，买房子的利息会不会降低。


首先弄清楚什么是LPR。


那么，LPR到底是个啥意思呢？


它是贷款基础利率（Loan prime Rate）的简称，也叫“贷款市场报价利率”，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。


简单地说，就是银行大户优待利率。


在弄懂LPR是什么之前呢，先要知道，咱们国家的市场利率，一直是两条腿走路。


一条腿是“存贷款基准利率”，是国家定的，国家说了算。


咱们去买房子的时候，贷款利率上浮5%、上浮10%......都是在国家定的这个“存贷款基准利率”基础上，进行的上浮。


如果贷款基准利率下调0.5%，那么咱们贷款买一套100万的房子，大约可以节省3-7万元左右。


它算是调节房地产市场的裤腰带。


楼市火爆它就紧一紧，提高贷款利率，贷款成本增加了，炒房的人就消停一些；楼市遇冷它就松一松，降低贷款利率，贷款成本降低了，可以刺激买房的需求。


各家银行不管是房贷，还是给储户的利率，都是在“存贷款基准利率”上做调整，咱们之前说的“加息”、“降息”，都是调整的它。


另一条腿，叫做“金融市场利率”，是市场自发产生的，由资金的供需关系决定。


这就像咱们去买水果、蔬菜一样，反季节的时候价格就高，当季的话就便宜。


而在金融市场上，借钱的人多了，钱紧缺“金融市场利率”就高，反之利率就低。


而现在，贷款基础利率（LPR）是要把市场利率从两条腿走路，变成一条腿走路。


LPR具体怎么玩的呢？


之前贷款利率不是央行一家说了算嘛，容易形成“一言堂”，与市场脱节。


现在央行“钦点”了18家银行，让它们根据市场，各自报出贷款利率，之后根据报价算出一个平均值，这个平均值就构成了LPR。


不过呢，虽然是让这18家银行各自报价，但为了防止它们串通一气瞎报，央行也规定它们必须在MLF的基础上，进行浮动报价。


知道了LPR是什么，那跟“降息”又有啥关系呢？


之前咱们央行定的基准利率，自2015年之后，一年期贷款利率一直是4.35%、五年期贷款利率一直是4.9%。


但现在按照LPR报价机制，要参考MLF利率，目前MLF利率只有3.3%，远远低于一年期贷款利率4.35%。


18家银行在MLF的基础上进行报价后得到的LPR，肯定是比4.35%要低。


所以算是变相“降息”了。


降息？！一听到降息，不少投资房地产的朋友肯定是眼前一亮。


回顾咱们国家的房地产市场，每次降息，房子就首当其冲来一波暴涨。


比如2008年、2012年、2015年，房子都是在降息3个月后，开启了“腾飞”模式。


那这一次国家通过LPR变相降息，咱们是不是应该去囤一些房子，抄抄底什么的？


这一次调整幅度历史最大，也就意味着4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR来说，将出现10-20个基点的下调！



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在房住不炒的原则下，降息有助于房地产市场的稳定。



一方面降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。


另外一方面，降低会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。


从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性，全球市场的流动性危机将得到极大的缓解，全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。


利好房贷百万房贷月供减少30元


LPR“降息”，也会影响房贷利率。


不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。


房贷能减少多少？因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算，5个点的房贷利率变化简单的算就是，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。


LPR利率的下调，房贷领域势必呈现降低成本和激活需求的导向，有望进一步减少购房者的月供。值得关注的是，由于LPR利率不断下调，也在一定程度上降低了房贷利率水平，间接拉动部分购房需求加快入市，对于楼市稳定也起到积极作用。


购房积极性会增强，所以虽然此次新冠肺炎疫情影响很大，但是各种降成本的政策出现，也有助于近期相关房企的项目促销，有助于活跃市场交易。


LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，但肯定有稳定房地产的作用。


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房贷降息，看似板上钉钉子


房贷降息，看似板上钉钉子


在全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。


房地产行业在本次疫情期间遭受到重大影响，返乡置业不复存在，甚至一季度的交易都会受到极大影响，各地纷纷出台政策以扶助房地产行业渡过难关，有关房地产政策大放松各种言论也甚嚣尘上，央行此次明确表明了态度，预示着调控政策的节奏并不会因为疫情而出现大转变，“四限”类政策很难在短期内出现全面放松。


从政治局3月27日会议的表述看，降息已经在路上，而且比例不会低。就怕一开始定力十足，后面政策力度空前，这可以看2014年，2008年的政策。


整体看，疫情平稳后必须稳定积极，而房地产一方面要坚持房住不炒，但也必须稳定，降息有利于保持房地产预期稳定。在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难企稳的时候，房地产的稳空前重要。


对于购房刚需来讲，可以等4月20日是否降息就是是否买房的发令枪。


既然是刚需，降息肯定是意外之财，干劲出手。


而不降息，在当前调控诸多猜测的背景下，风云变幻不可判断，可以静观其变，略微等一等。