枣庄地价1000万/亩指日可待？新城老城最强学区地块全爆出！

10月20日永安片区共挂出三块优质地块：

    SZ2020-3号：光明大道南、科创路东、谷山路西侧；145738平方约218亩
    SZ2020-8号：光明大道南、科创路西侧；20907平方约31亩
    SZ2020-12号：兴华路北、衡山路西、长江五路东、朱子埠支流南88413平方约132亩

今天三块地已尘埃落定：SZ2020-3号地块出现了流拍、SZ2020-8号地块被中汇集团拿下、SZ2020-12号地块被安侨集团收入囊中。

SZ2020-8号地块地块由于被中汇集团拿下，而中汇集团为市中区直属国资委企业我们不在讨论。那么安侨集团拿下的SZ2020-12号地块如何呢？

SZ2020-12土拍指标：
出让总面积88413平方米 或  约132亩，
1.0＜容积率＜2.7
 成交价价3.98亿，约300万/亩  
楼面价约1700元/平方

遥记起18年的5月30日恒大君以488万元/亩，4.352亿拍到8.840亿。溢价率103.12%。恒大御府项目问鼎老城地王，碧桂园、融创、中梁争先恐后的杀入老城。一年有余再无碧大侠、恒大君的风采了，谁能笑到最后？

销售上恒大御府一度被学府美郡吊打，强龙压不过地头蛇在枣城已成事实。


我们从韭菜群爆出的SZ2020-12号地块设计鸟瞰图可以看出该方案极为壮观，紧邻朱子埠支流这也是未来文教新区最主要的景观河。

从规划图可以看出该地块分三块地开发，西部地块有联排别墅的布局地形更为方正居住价值更高，东地块商业体较为集中。

取名书香门第，用意非常明显。这也是学府美郡项目的优势：主打学区牌立新小学、实验初中。

立新小学西校为安侨集团捐建，有较强话语权。学府美郡传言拿着合同就能上学，如此霸气全区相信只有安侨的楼盘可以。这也是该盘压制恒大御府的最大利器，恒大御府归东海路小学已成大概率事实，无缘市值学区！

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新城威能地块

GX2020-2号地指标：
该地块出让面积68553平方米 或  102.83亩，
1.0＜容积率＜2.2
 成交价8.749亿，约850万/亩  
楼面价5800元/平方

本月12号威能地块GX2020-2号地被青岛天泰以850万/亩的天价摘得，这种“自杀式”的争夺一度被地产界称为英雄。大有牺牲自己照亮枣城地产圈的大无畏精神，勇气值得我等敬佩！

GX2020-7号地指标：
该地块出让面积69881平方米 或  104.822亩，
1.0＜容积率＜2.2
挂牌价6.9亿，约658万/亩  
挂牌楼面价4500元/平方

不足一个星期青岛天泰的西地块GX2020-7号地就已挂出，其地王位置恐怕不保。因为该地块为纯住宅用地且与实验小学各路相望，以青岛天泰地块的850万/亩的单价看西地块价值或达1000万/亩，甚至如果该地块低于950万/亩的话，青岛天泰地块的价值将会被严重的高估，该公司或称为土地接盘侠。

一路之隔的鸿鑫润景上半年18层的团购价为9000左右，开盘均价为9500。要知道鸿鑫润景与威能地块学区相同，即便有鸿鑫口碑的加持18层小高的均价难以突破10000，由此看实验学区房价已至天花板！（当然这是快速去化的销售价格）

楼面价5800元/平方且配备幼儿园，并被限高54米的情况下青岛天泰地块的楼面价将达到6000元/平方以上，综合开发成本将超过万元每平方，成本就是鸿鑫润景的卖价，开盘价是多少？

18层的小高层12000元/平方是否能卖到？如果GX2020-7号地低于850万/亩的话青岛天泰地王如何收场？所以西地块的价值应在950万/亩才与青岛天泰地王相对等，突破1000万/亩才能皆大欢喜。

事态如何发展？敬请期待.......

市民服务中心为何布局永安片区？区教育局为何搬迁至实验初中后？前陈湖棚改花落谁家？后期我们在做系统性分析.........